העובדות מאחרי תכנית המתאר המתגבשת

להלן העובדות:

למה צריך תכנית מתאר❓

תל מונד חייבת אזורי מסחר ותעסוקה.

אנחנו עומדים כיום על 2 (!) מ"ר עסקי לתושב. היחס הנדרש לאיתנות כלכלית הוא 12(!) מ"ר.

כלומר, ללא תוספת משמעותית(!) של אזורי מסחר ותעסוקה, התושבים לא יוכלו לקבל שירות כנדרש.

לאור הגידול הקיים ביישוב, היחס של ארנונה למסחר ותעסוקה יקטן אף יותר.

למעשה, כל בית אב שנוסף ליישוב מגדיל את הפער.  

עבור מי התכנית מיועדת❓

מטרת התכנית הינה להיטיב עם כלל התושבים.

מטבע הדברים, כל תכנית שתהיה תתנגש עם אינטרסים אישיים של תושבים מסוימים.

אין תכנית שתתאים לכולם.

ההתנגדות של תושבים שכעת נשקף פרדס מהגינה שלהם מובנת.

יחד עם זאת גם ביתם נבנה על פרדס.

גם גורמים נדלניים הנלחמים בתכנית מסיבותיהם שלהם, אינם קשובים כמובן לאינטרס הציבורי.

בכמה נגדל והאם נהפוך לעיר❓

הישוב מונה כיום 15,000 תושבים.

כבר כיום, בתכניות שאושרו בעבר, מביאות את היישוב ל-20,000 תושבים תוך כ-4 שנים.

תכנית המתאר המתגבשת מגדילה את מספר התושבים  ל-31,000  במשך פרק זמן המתפרס על פני כ-15 שנים.

זהו מספר התושבים הנמוך ביותר ביחס לשכנינו.

ההחלטה אם להפוך לעיר, היא החלטה שהרשות תוכל לקבל כשתגיע ל-20,000 תושבים.

יש יישובים גדולים יותר שבחרו שלא להפוך לעיר.

מה גובה הבינוי❓

צביון היישוב בחלקו הבנוי כיום נשמר, למעט התחדשות עירונית הנדרשת ב-3 השכונות הישנות.

ההרחבה מחוץ לבינוי הקיים כיום במסגרת תכנית המתאר, מתחילה בחיץ ירוק ואחר כך

בגובה של עד 4 קומות (בדומה לגן גג באזור 89) בצמוד לבינוי הקיים.

ההרחבה תוכננה כך שתהיה עלייה הדרגתית בגובה (המדינה מחייבת עלייה בצפיפות בפיתוח חדש).

אזור התעשיה היושב על כביש 553 יגיע לעד 8-9 קומות.

ניתן לראות בתשריט שהוא מרוחק מהבינוי הקיים.

כיום יזמים במתחם התחדשות עירונית אצלנו מתכננים מגדלים של 16 קומות!

כך גם במרכז המסרי של וולפסון, רשות מנהל מקרקעי ישראל מציעה מעל ל-20 קומות.

המועצה מתנגדת כמובן.

תכנית מתאר תגביל גובה גם במתחמים קיימים ולא תאפשר גורדי שחקים.

♦️מידע שגוי שמופץ:

חוק שבס לא קיים כבר כמה שנים, אין תוספת קומות למעלית וההקלות מתבטלות גם הן ואינן רלוונטיות לתכנית המתאר.

למה צריך לגדול גם ביחידות דיור❓

גופי המדינה אינם מאפשרים תוספת של שטחי מסחר ותעסוקה ללא תוספת יחידות דיור.

תל מונד היא לא אי בודד המנותק ממטרות המדינה.

תכניות המתאר של הישובים הסמוכים לנו מדברים על גידול משמעותי אף יותר.

בתכנית המתגבשת, היחס בין שטחי התעסוקה ומסחר לעומת שטחי מגורים יביאו אותנו לאיתנות כלכלית.

האם התכנית תעמיס על התשתיות הקיימות❓

ביזור השירותים השונים לחלק של ההרחבה המתוכננת יקל על העומס במרכז היישוב אליו מתנקזת כיום כל התנועה.

באותו אזור יוקמו כמובן גם מוסדות ציבור, חינוך ועוד.

בנוסף,

התכנית הכוללת גם תעסוקה תהווה תמריץ לפיתוח מערכת הכבישים הסובבת את היישוב ואת התחבורה הציבורית המשרתת אותו.

מי יקבל את הכנסות הארנונה מהשטח החדש❓

היות ומדובר על שינוי גבולות, ההכנסות יגיעו לתל מונד.

מי יפצה את החקלאים באזור אליו התכנית מתרחבת❓

רשות מקרקעי ישראל (המדינה).

האם נהיה חשופים לתביעות על אובדן ערך של התושבים הגובלים❓

כשמו כן הוא.

אובדן ערך מתייחס לירידת ערך הנכס הקיים כתוצאה מהשינוי המוצע.

הועדה המרחבית לתכנון ובניה "שרונים" לוקחת בכל מקרה כתבי שיפוי לפי סעיף 197 בכל תוכנית.

נציין שאת ירידת הערך הנטענת על התובע צריך יהיה להוכיח.

האם תל מונד תקבל כספי השבחה❓ חישובים תאורטיים של כספי השבחה באזורים בהם המדינה לא מאפשרת לנו להתפתח הם כסף על העץ ואין להם שום משמעות. 

השטחים המדוברים להרחבת היישוב הם של המדינה (רשות מקרקעי ישראל – רמ"י). 

רמ"י תשלם לתל מונד חלף השבחה.

למרות שהאחוז נמוך משל השבחה, המועד שנקבע הוא מערך הנכס בזמן השיווק ולא לפני כן ולכן הערך של הנכס יהיה גבוה יותר מאשר ערכו בזמן חישוב השבחה מאדמות פרטיות.

זאת ועוד,

בפיתוח על אדמות של רשות מקרקעי ישראל, המדינה מקצה תקציב נוסף לשכונות הוותיקות ביישוב (ישן מול חדש), ניתן להגיע להסכמות על דיור מוזל.

אם יש "הפתעות" לא צפויות בפיתוח, המדינה משלימה תקציבית ולמעשה אין חשיפה כספית של הרשות בפיתוח.

יתרונות המיקום המוצע❓

אזור התעשיה צמוד לכביש 553 (הכביש לבני דרור) שיהפוך לציר רוחב מרכזי ויתחבר לכביש 6 (אטרקטיביות המיקום חשובה למשיכת חברות ועסקים), קצב המימוש יהיה מהיר יותר היות ומדובר על אדמות מנהל וניתן וחשוב להגיע להסכם של מסחר ותעסוקה לפני(!) דירות – מה שלא ניתן עם גורמים פרטיים.

חלופות❓

צוות התכנית כולל מומחים מתחומים שונים בהובלת אדריכל אורי מזור ממשרד "מזור פירשט ",

אחד ממשרדי התכנון המובילים בארץ בתכנון עירוני, שבחן חלופות שונות.

ההתרחבות לכיוונים אחרים או באופן אחר אינה(!) אפשרית בגלל שתי מגבלות מרכזיות של המדינה:

א. הנחייה של פיתוח "צמוד דופן" (צמוד לבינוי הקיים של היישוב).

ב. אזור "שימור נופי גבוה" המקיף את היישוב ולא מאפשר התפתחות לכיוונים אחרים (מסומן בקו ירוק מקווקו על המפה).

מה יקרה אם לא נקדם תכנית מתאר❓

השטח המדובר להרחבה הוא בבעלות רשות מקרקעי ישראל שכבר התחילה לפני מספר שנים לקדם תכנית משלה לבניית בנייני מגורים על אותו שטח.

מדובר בגוף מדינה שתפקידו לדאוג לשיווק יחידות דיור ברחבי הארץ על מנת לענות על צורך גדול של יחידות דיור ברמה הארצית.

אם המועצה לא תקדם בהקדם תכנית שהולמת את צרכי היישוב  בשטח המדובר, רשות מקרקעי ישראל עלולה לקדם תכנית משלה בשטח זה ונקבל תוספת גדולה יותר של יחידות דיור וללא(!) שטחי  מסחר ותעסוקה.

ברמת השרון לדוגמה זה כבר קרה ומקודמות תכניות בניגוד לעמדת העירייה.

זוהי רק דוגמה אחת…  

לצערנו, לא כל דבר שנכתב או מצולם הוא אמת.

נזרקות לחלל האוויר טענות המוצגות כעובדות אך הן חסרות כל בסיס ואחיזה במציאות.

תכנית המתאר של תל מונד היתה אמורה להיות מקודמת לפני שנים רבות.

כמו נושאים אחרים ביישוב היא נתקעה בטלטלות השונות (ראש רשות שהודח, ועדה קרואה),

דבר המקשה על המועצה לתת מענה הולם ברמת השירות לתושבים מהתקציב השוטף כתוצאה מהיעדר הכנסות מארנונה עסקית.

המועצה ערכה מספר מפגשים של שיתוף ציבור בנושא אליהם הוזמנו כל התושבים.

החומרים שקופים וגלויים

ונמצאים באתר המועצה.